Body Corporate NZ | What is a Body Corporate

居民协会（Incorporated Society）还是居民社团（Residents Society）？

居民协会（Incorporated Society，也称为居民社团 Residents Society）通常是在联排别墅社区或新开发小区中，为了管理共有基础设施的维护而设立的组织。

居民协会与业主法人团体（Body Corporate）之间的主要区别在于其设立所依据的法律规定，以及成员所承担的责任和义务。与业主法人团体基于《单元产权法案》成立不同，居民协会是在《注册社团法案》（Incorporated Societies Act）下注册成立的，其运作方式和法律义务也有所不同。

居民协会是如何设立的？

居民协会（Incorporated Society）是根据《1908年注册社团法案》（Incorporated Societies Act 1908）注册成立的，并依法获得管理社区事务的权限。在一些大型住宅开发项目中，为了分摊成本（通常是为了维护所有成员共享的公共区域或设施，如公园、道路、雨水与污水处理系统等），成立居民协会已越来越常见。

每个居民协会都会有其独立的章程（Constitution），其中明确规定了相关规则与要求，例如：

成员的义务与限制
内部纠纷的处理程序
财务年度审计的要求
会费（Membership Levies）的缴纳规定
年度大会（Annual General Meeting）的召开义务

居民协会通常不会干涉各成员所拥有的独立地块（Lot）或私人财产，除非是与开发许可（Resource Consent）相关的建筑契约要求，并有责任确保这些契约被遵守。但协会可能会制定关于宠物、房屋外观变更、化粪池清理等方面的规则，甚至可能对允许使用的外墙油漆颜色作出限定。

居民协会与业主法人团体有什么区别？

居民协会（Incorporated Society）与业主法人团体（Body Corporate）之间的主要区别在于建筑物下方土地的所有权结构。居民协会的成员通常拥有其房产下方土地的独立产权（一般为永久产权 freehold）；而业主法人团体下的土地则由所有购房者按单元产权（unit title）共同持有。

通常，公寓大楼会设有业主法人团体，而相邻联排别墅等形式的住宅，则可能由居民协会或居民社团（Residents Society）统一管理。

居民协会必须每年提交年度申报（Annual Return）并召开年度大会（Annual General Meeting）。成员需分担协会内公共区域的维护费用，但对自己所拥有的房产则承担完全的维护与保养责任。