短期出租给业主法人团体带来了新的挑战，尤其是在安全、公共设施使用，以及居民与短租客人之间的平衡方面。虽然业主法人团体有权在楼内规范行为，但对AirBnB的全面禁止在执行上相当困难，并且已在法律上遭到挑战。
法律框架 — 2010年《单元产权法案》
业主法人团体由《2010年单元产权法案》（Unit Titles Act，简称UTA）和相关法规所规范。他们可以制定并执行与健康、安全、安保和公共区域使用有关的规则。然而，他们不能推翻业主在法律下享有的核心产权。关键的判定标准是规则是否“附属于”业主法人团体在UTA下的职能。
例如，2018年一项租赁仲裁庭的判决认为，一条禁止短期出租的规则无效，因为它与业主的产权相冲突。这说明规则必须谨慎制定，否则容易被驳回。
业主法人团体可以制定哪些规则？
业主法人团体可以通过规范行为，间接影响AirBnB的运作方式。
例如：
- 要求客人向楼宇经理登记
- 限制垃圾处理、游泳池、健身房和停车场的使用
- 噪音限制和安静时间规定
- 钥匙和门禁卡的使用规范
这些规则并不会阻止业主在AirBnB上出租，但能减少对其他居民的干扰。
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可以限制客人数量吗？
业主法人团体可以制定规则限制每套单元的居住人数，特别是涉及消防安全和建筑规范时。如果限制与健康、安全或防止过度拥挤相关，而不是直接为了管制短租，更有可能在法律上站得住脚。
能否彻底禁止AirBnB？
完全禁止AirBnB的尝试很少见，且往往不成功。例如，“单元不得出租少于30天”的规则，曾在仲裁庭判决中被认定无效。法院也曾裁定，若规则施加了超出UTA框架的义务，则属于越权。虽然业主法人团体可以在年度大会上通过此类规则，但很可能会面临挑战并被推翻。
为什么AirBnB的增长对业主法人团体是热点话题？
AirBnB在新西兰的增长非常显著：
- 2024年，AirBnB为新西兰经济贡献了51亿纽币，约占旅游业GDP的10%
- 超过33,000个工作岗位受到支持
- 仅奥克兰在2024–25年度就有超过6,400个活跃房源，每套单元的平均年收入为38,000纽币
这些数据表明，越来越多的业主对短租感兴趣，同时邻居和业主法人团体也对其影响感到担忧。
业主和业主法人团体的实际情况
- 一位投资业主在AirBnB上出租公寓。客人深夜制造噪音，业主法人团体因此执行噪音和安保规则。这些控制措施是合法的，即使减少了出租便利。
- 一位自住业主请求业主法人团体通过规则，禁止所有少于7晚的住宿。这类规则可能面临法律挑战，因为限制了业主的产权。
- 在年度大会上，业主法人团体通过一条禁止所有短租的规则。一名受影响的业主向仲裁庭上诉，仲裁庭判定该规则在UTA下无效。
平衡权利与责任
业主对自己的单元享有强大的产权，但同时也有义务维护楼宇的和谐。对业主法人团体而言，最稳妥的做法是制定清晰、可执行的行为规则和公共区域使用规范，而不是寻求彻底禁令。
结论
AirBnB在业主法人团体中的问题仍处于产权与社区生活交汇的灰色地带。虽然业主难以被完全禁止进行短租，但业主法人团体可以通过规范出入、行为和设施使用来进行管理。关键在于确保规则合法、合理，并符合《单元产权法案》的框架。
