在出租房产时，选择签订定期租约或不定期租约，会对您的灵活度、安全性以及遵守新西兰租赁法律的合规性产生重要影响。
下面将为您清晰解析这两种租约的内容、各自的优缺点，以及近期法律变更对房东意味着什么。
法律现状
近年来，新西兰的租赁法律不断变化。其中两项主要修正案对定期租约和不定期租约产生了影响。
- 《2020年住宅租赁修正法》（Residential Tenancies Amendment Act 2020）：
该法案于2021年全面生效。根据该法案的规定，自2021年2月11日或之后签订的定期租约，在租期结束时将自动转为不定期租约，除非符合特定条件（例如双方另有约定，或正确发出了通知）。
- 《2024年住宅租赁修正法》（Residential Tenancies Amendment Act 2024）：
这项较新的改革自2025年1月30日起陆续生效。该修法撤销或调整了部分2020年的变动。主要变化包括：调整通知期限、恢复部分“无理由终止”的权利，并为房东和租客提供更大的灵活性。
定期租约（Fixed Term Tenancies）
定期租约是指在约定期间内有效的租约，例如为期12个月。租期必须在租赁协议中明确注明。
如果定期租约是在2021年2月11日或之后签订的，则在租期结束时会自动转为不定期租约，除非：
- 房东和租客同意续约、延长或终止租约；
- 任一方在租期结束前90天至21天之间发出通知，表明不打算继续；
- 房东依据法律规定的合法理由发出终止通知。
根据2024年修法的变更，房东现在可以在定期租约期满时选择不续约，而无需提供具体理由，只要发出了符合规定的通知。
不定期租约（Periodic Tenancies）
不定期租约没有固定的结束日期，将一直持续，直到房东或租客发出合法的终止通知为止。
截至2025年1月，不定期租约的通知期限有所调整：
- 房东可以在无需理由的情况下，提前90天发出通知以结束不定期租约；
- 在特定情况下（例如房东或家庭成员计划搬入，或房产有无条件买卖协议要求交付空置房屋），房东可以提前42天发出通知；
- 租客若要结束不定期租约，需提前21天通知。
短期定期租约（Short Fixed Term Tenancies）
根据新西兰法律，为期90天或以下的定期租约属于短期定期租约。此类租约在到期时不会自动转为不定期租约，而是在约定的到期日自然结束。在租约自然到期时，双方均无需发出书面通知。
定期租约与不定期租约的优缺点
定期租约（Fixed Term Tenancy）
- 为房东和租客提供稳定性。
- 减少空置风险，并带来可预测的现金流。
- 灵活性较低，除非符合特定条件，否则较难提前终止。
- 鼓励租客将房产视为长期居所。
不定期租约（Periodic Tenancy）
- 如果您计划出售房产、进行装修或搬回自住，不定期租约提供更大的灵活性。
- 更容易适应变化的情况，但可能导致更频繁的租客更替。
- 房东必须谨慎遵守通知规定。
- 租客可以在较短的通知期内离开，这可能会增加空置风险。
房东应考虑的问题
- 您计划将房产出租多长时间？
- 您更倾向于现金流的稳定性还是灵活性？
- 当前市场中，您的房产更吸引哪类租客？
- 您是否熟悉正确的通知规则？
- 相较于灵活性，您是否更重视长期租客关系？
2024年修正法的主要变化
- 恢复不定期租约的90天无理由终止权
- 恢复42天通知期限（适用于房东或家人入住、员工住宿及出售并需交付空置房产的情况）
- 租客终止不定期租约的通知期限恢复为21天
- 房东可在定期租约期满时终止租约，无需提供具体理由，但必须发出合法通知
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哪种租约更适合您
若您希望获得长期稳定性，可选择带续约选项的定期租约；
若您需要灵活性（例如出售、装修或自住），不定期租约可能更合适；
若为短期或季节性出租，可考虑短期定期租约；
若您希望减少租客更替并提升租客维护质量，定期租约通常更为理想。
总结
定期租约与不定期租约各有其适用情况。最合适的选择取决于您的房产、出租计划以及目标租客群体。随着近期法律变更，正确选择租约类型并妥善处理通知比以往任何时候都更重要。
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