房东在提出损坏索赔时，只能索取租赁物业内物品的“当下价值”（即扣除折旧后的价值），而不是原始购买价或全额更换价。新西兰租赁法庭（Tenancy Tribunal）以往的判例明确指出，在判断租期结束时的赔偿金额时，折旧是一个关键考量因素。
在一个真实案例中，一位租客被判需赔偿超过$3,300的损坏费、清洁费及未归还物品的费用，多项索赔中均应用了折旧。这个案例再次强调了租赁法庭在裁定租客赔偿责任时会如何评估折旧。
租赁法庭如何应用“折旧”来处理损坏索赔？
租赁法庭会根据物品的使用年限、当前状况和预期使用寿命来决定合理的赔偿金额。
在这个2022年的案例中，法官在处理损坏和更换索赔时应用了折旧原则，确保房东获得公平赔偿的同时，不会因租客搬出而获得比原先更好的经济利益。虽然租客确实对多项损坏负责，但折旧的计算明显降低了部分应赔金额。
哪些租赁物业中的物品在索赔中“贬值”最快？
某些物品的贬值速度比其他物品要快。在这起案件中，窗帘和地毯的折旧速度就非常快。例如，纱帘的寿命通常只有1至3年。
以下是法庭对部分物品折旧的说明：
- 窗帘和纱帘：租期结束时，客厅和餐厅的窗帘和纱帘缺失。这些窗帘的预期使用寿命为8年，而实际已使用6年。经75%折旧后，法庭判定租客需赔偿47纽币用于更换。至于寿命仅1-3年的纱帘，法庭认定其已完全折旧，不需要赔偿。
- 地毯：地毯严重受损，超过正常使用磨损。租期开始时地毯已使用3-4年，租期结束时约为7年。法庭考虑到地毯的年龄及已有污渍，判定应适用50%折旧，将原始索赔金额2,449.99纽币减至1,224.99纽币。
- 电气设备损坏：租客被判需赔偿灯具、开关和电源插座的损坏。法庭参考租期前后的房屋状况，并在维修账单基础上进行调整，最终判定赔偿金额为720纽币（已包含折旧因素）。
法庭如何决定赔偿金额？
租赁法庭在处理房东的损坏索赔时，折旧是关键考虑因素。法庭会确保房东得到公平赔偿，但不会因索赔而在经济上获益。换句话说，赔偿金额基于物品当前的市场价值，而非原价或更换成本。
房东在提出损坏索赔前应注意什么？
房东在提出索赔前，应考虑物品的实际折旧。根据《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act），房东确实可以对租期内造成的损害提出索赔，但租赁法庭通常只会判租客赔偿现值，而非原价或更换价。
这个案例突出了房东在结算损害费用时理解折旧计算的重要性。
想了解更多？可以阅读关于参加租赁法庭听证会的说明，以及新西兰常见的租赁争议案例。
Crockers的建议：
我们建议房东在租期开始时，记录好租赁房内所有物品的状况和使用年限。在发生纠纷并应用折旧计算时，这些信息至关重要，有助于确保索赔金额合理、符合实际价值，而不是照原价赔偿。
定期进行房屋检查，也可以确保租客和房东双方都遵守租赁协议的责任和义务。
还有其他问题？可以通过pm@crockers.co.nz联系我们热心的物管团队，或致电 09 623 5952，和我们聊一聊。