当房屋需要进行必要维修时，房东必须在确保维修顺利进行与尊重租客隐私之间取得平衡。但如果租客取消了维修工预约、拒绝提供入户权限，或坚持必须本人在场，那么费用由谁承担？房东能怎么办？新西兰租赁法对此有明确规定，而良好的沟通是避免冲突的关键。
理解《住宅租赁法》中的入户规则
《1986 年住宅租赁法》（Residential Tenancies Act，简称 RTA）规定了房东何时、以何种方式可以进入租赁房屋。
房东仅在以下情况下才能合法进入
- 已经征得租客同意
- 房东提前至少 24 小时发出维修或保养的书面通知
除非租客同意另行安排，否则入内必须在早上 8 点至晚上 7 点之间进行。遇到如水管爆裂、电线危险等真正的紧急情况，房东可以立即进入，但必须尽快告知租客。
这些规定旨在保护租客的安宁居住权，同时允许房东履行维修责任。
维修工上门时，租客必须在家吗？
不需要。租客没有法律义务在维修工上门时在家。只要房东已经提供正确的通知，租客必须允许合理的入户，但是否亲自在场由其自行决定。
一些租客在进行室内维修时会选择在家，而另一些则愿意让物业经理或房东用备用钥匙入内。只要访问是合法且事先同意的，两种方式都可行。
租客取消维修工预约会发生什么？
取消预约是最常见的入户问题。如果技工已经安排好上门，而租客临时取消或拒绝入内，房东可能需要承担上门费或重新预约费用。
依据租赁法，房东需要确保房屋维持合理状态。但如果租客的行为直接导致不必要的费用——例如无正当理由取消，或在收到正确通知后拒绝入内——这些费用可能可以向租客追偿。
正确处理方式包括：
- 记录预约及取消的所有细节
- 向租客解释取消对费用和维修进度的影响
- 及时重新预约以保证维修不延误
- 如果租客反复取消或拒绝入内导致费用增加，可向租赁仲裁庭申请追偿
注意：未经仲裁庭许可，不得直接从租金中扣除相关费用。
如果租客拒绝，房东还能让维修工进入吗？
不能。即使房东已经提供了合法通知，只要租客明确表达拒绝，房东仍然不能强行进入。强制入内可能违反 RTA 第 38 条，并可能导致处罚。
正确做法是：
- 书面告知租客，他们的拒绝在 RTA 第 48 条下属于不合理行为
- 向租赁仲裁庭申请入户许可或寻求费用补偿
这样可以在确保合法合规的前提下继续进行必要的维修。
处理反复拒绝或多次错过预约的情况
如果租客持续拖延或拒绝入内，冷静的沟通和持续跟进是最有效的方式。
具体步骤包括：
- 礼貌地发出包含明确时间和技工信息的书面提醒
- 尽可能提供替代时间段
- 只有在完全无法取得协作时才向仲裁庭升级处理
这种方式展现房东的合理与公平，也有助于仲裁庭在需要时作出对房东有利的判断。
沟通与记录管理的重要性
良好的记录可以避免小问题演变为正式纠纷。
务必做到：
- 用书面方式确认所有预约、取消及入户安排
- 保留维修工发票和所有沟通记录
- 记录所有维修相关的日期和时间
在追偿费用或申请仲裁时，这些证据非常关键。
如果维修工需要二次上门怎么办？
如果维修工因为租客取消或未出现而需要再次上门，并且房东能够清楚证明这一点，则租客可能需要承担额外费用。但如果维修工因自身排程问题或首次未完成工作而再次上门，则费用由房东承担。保持透明能够确保双方公平，也避免不必要的冲突。
房东要点总结
租客无需在家，但必须允许合法入内
若租客无正当理由取消预约或拒绝入内，房东可通过正确程序追偿合理费用
没有文件记录和仲裁支持，不得擅自入内或收费
持续、透明、书面沟通能保护双方权益并避免纠纷升级
结论
入户相关问题是物业管理中的日常状况，但不必发展成争议。只要遵守通知要求、保持清晰沟通，并在必要时通过仲裁程序处理，房东就能在尊重租客权益的同时有效维护房屋。
