什么是产权负担与契约，以及为什么买房前必须检查它们
在买房时，人们往往只关注价格、房屋状况和地理位置这些显而易见的因素。
然而，许多买家忽略了一个关键点——房产产权上的登记内容。
这其中包括产权负担和契约，它们是具有法律效力的条款，可能会限制你对房产的使用方式，或者让你承担一些未曾预料到的义务。在新开发的楼盘里，这类问题尤其常见，因为居民协会或小区协会的相关义务，往往就隐藏在产权契约之中。
什么是产权负担？
产权负担是指任何登记在房产产权上的法律权益或义务，这些可能会限制土地的使用或影响所有权。常见的例子包括：
- 抵押
- 地役权（例如共用车道或排水权利）
- 产权保留（Caveat）
- 租赁权 契约
并非所有产权负担都会带来问题，但都值得仔细核查——特别是那些涉及契约的情况，因为契约通常很难修改。
什么是产权契约？
契约是一种特殊的产权负担。它是一份登记在产权上的法律协议，明确规定你对房产可以做什么或不能做什么。常见的例子有：
- 建筑面积或高度限制
- 规定可使用的油漆颜色或建筑材料
- 禁止分割土地或增建房屋
- 对园艺景观或围栏的要求
- 对垃圾桶或车辆存放位置的规定
开发商通常会使用契约来确保整个社区维持一致的标准。很多情况下，契约还会把业主绑定到某个居民协会或小区协会的规则上——而这也是一个重要区别的来源。
居民协会 vs 小区协会：产权契约上的不同绑定方式
在现代楼盘中，契约常常被用来让业主遵守社区规则。但规则的结构方式不同，带来的结果差别很大。
居民协会（Incorporated Societies）
- 产权上的契约要求你必须加入协会
- 协会注册为居民协会，并拥有正式章程
- 协会规则受章程约束，可以在年度大会或特别会议上通过投票修改
- 章程是独立文件，因此规则不会直接出现在产权上
- 这种方式灵活性更高，可以随着时间进行调整
小区协会（规则直接写入契约）
- 所有规则都直接写入产权契约中
- 任何修改都必须在所有受影响的产权上逐一变更契约
- 这通常需要所有业主一致同意，并获得新西兰土地信息局（LINZ）的批准
- 如果契约源自资源许可（Resource Consent），还可能需要市议会批准
- 实际上，这类规则几乎是永久性的
契约或产权负担能否被移除？
在法律上，有时可以修改或移除契约，但在现实中极为少见。通常需要：
- 契约受益方（如开发商、邻居或市议会）的同意
- 所有受影响业主的一致同意（若涉及多个物业）
- 新西兰土地信息局（LINZ）的批准
- 如果契约是资源许可的条件，还需要市议会的批准
即便经过这些程序，移除契约也可能导致违反原有的资源许可条件，而市议会仍有权强制执行这些义务。因此，买家在考虑时，应当把契约（尤其是与小区协会或公共设施相关的契约）视为永久性的。
对买家的风险
许多买家以为“永久产权（Freehold Title）”就意味着完全自由，但实际上，许多这样的产权——尤其是新开发项目——都附带有契约，这些契约会带来重大限制和义务。
买带契约的房产前应向律师确认什么
在购买房产前，特别是新开发楼盘，一定要：
- 请律师全面审查产权，包括所有产权负担和契约
- 要求律师用浅显易懂的语言解释每条契约的含义
- 确认该房产是否与居民协会或小区协会绑定
- 弄清规则的形式——是写在协会章程里，还是直接嵌入产权契约
- 除非律师另有建议，否则一律将契约视为永久有效
契约问题的真实案例
- 房主被要求拆除花园小屋，因为它违反了契约中的景观规定
- 买家发现自己要负责一条共用的私家道路，包括维护和法律责任
- 投资者以为加入的是灵活的居民协会，结果发现规则写在契约里，根本无法修改
关于产权负担与契约的最终结论
契约和产权负担本身并不一定是坏事——它们通常是为了保护房产价值和社区一致性。但一旦被登记在产权上，它们就成为了法律义务。买家在买房前，必须查清楚产权上记录了什么、谁从中受益、规则是否可以修改。因为一旦交易完成，这些义务就是你的——并且会长期绑定在这片土地上，即便你搬走了，它们依然存在。
