专家讲解物业管理知识

NZCBIA 新西兰华人建筑协会有关Body Corp 与Resident’s society 讲座

Crockers Property Group非常荣幸地参与举办了NZCBIA 新西兰华人建筑协会有关Body Corp 与Resident’s society 讲座，我们的演讲嘉宾 Franklyn Yang 是一名具有多年业界经验的Body Corporate 管理经理与项目经理，演讲中 Franklyn给大家清晰的概述了Body Corporate, Residents Society 与Company等多单元物业定义，他也引用了不同的案例来阐述这些概念。当晚的寒冷天气以及高峰段的堵车也丝毫不减宾们来学习的热情。来宾中有知名开发商, 建筑师，专业的分包商以及相关的业主代表与业委会主席。在提问环节里，大家根据各自的项目或物业提出了不少的问题。Franklyn都一一耐心为大家解答并提出建议。

大家比较关心的重点在于以下几点：
1. 如何以开发商项目的属性来决定物业与法人团体的结构
2. 不同法人团体结构与政府法规的对照（业主委员会的组成，强制执行条件，决策机制，保险，长期维护计划等）
3. Crockers的服务与相关经验。

Franklyn为大家总结了以下相关的知识点：

1. 什么是楼宇/小区物业， 如何参与？

a. 楼宇或小区业主法人团体（简称“物业”）是一个法律实体，它由该物业的全体业主们组成。物业内的每个单元都拥有独立的产权，这代表它可被转让，出售或用于抵押贷款。它的产权代表您除了拥有自己私人的单元之外，还按您的物业产权比例(ownership interest) 拥有该物业的土地和公共设施(屋顶，电梯和其他的公共区域)。如果您在其物业中持有单元，那么您即是这个物业的成员之一。

b. 业主们每年召开年度大会，并投票选出一名物业主席和一个业主委员会小组负责平时物业运作的管理以及履行物业条例里相关的规定。当发生特殊重大问题时，物业主席将通过物业经理组织召开特别会议（EGM），让每个业主都有机会一起参与讨论并做进一步的决定。

c. 对于本公司的认知最常见的误解是业主们会以为Crockers就是物业本身。而事实上，我们只扮演着物业行政秘书的角色并主旨于为各业主提供专业的行政服务及给予合理的建议（特殊情况下会提供附加服务）。一个完整的物业团体需要各位业主的参与，其构成和决定权完全保握在全体业主的手中。

2. 单元与物业管理法规是如何制定？

a. Unit Titles Act 2010 是物业产权和行政的法律。除此以外，各别的物业可以针对大楼运作和使用的需来要拟定自己物业规则（Body Corporate Operational Rules）。规则里涵盖的内容包括停车位管理，垃圾清倒，内部使用和其他公共设施使用等规则。这些规则可以在业主年度大会前由委员会进行商讨和修订，并在业主大会上提案然后以多数票通过。该议案在业主大会通过以后，物业便可以向新西兰土地信息局（LINZ）注册更新，并立即生效。

3. 我在哪里可以找到自己物业的相关资料？

a. 在您购买此单元时，律师会将一份物业规则随产权证书 （Certificate of Tittle）一并交给您。如果您的律师并未提供该资料，我们可以通过电邮将副本发给您。

Crockers提供各种多单元产权的物业的管理服务，除了业主法人团（Body Corporate）， 还包括公司所有权 (Company ownership) ，小区 (Residents Society )以及互租产权 (Cross Lease)等物业。

4. 物业(Body Corporate)是怎样成立的？

a. 一个物业的产生是在开发商将该开发项目的产权分割(Subdivision) 手续完成并获得新西兰土地信息局颁发的单元产权证后而生成。在这个阶段该物业的成员只为一人，既开发商本身。从这个时刻到交割前，由一人掌握全部投票权，因此也是拟定物业规则，委任第三方管理和调整运作设置的最佳时机。在物业单元开始交割之后，新的业主将自动成为物业成员，并通过业主大会票选一位新的主席以及委员会。每位业主以及身为物业成员之一必须履行和遵守物业的义务，直到您售出房产之前，您始终将会是物业的成员之一。

5. 物业的职责与权力？

a. 物业作为一个独立的法律实体，可以自身执行任何在Unit Titles Act 2010 以及其他法律规定内的事务，所作的事务必须与该物业有关或对该物业有益：
i. 维护以及维修公共区域或设施
ii. 履行物业条例中阐述的责任和事务
iii. 记录和维护业主名册
iv. 每年至少召开一次年度大会(AGM)，在特殊情况下召开业主大会 (EGM)
v. 设立和维护物业行政账户与长期维修账户
vi. 向业主按产权比例征收物业费和支付物业开支
vii. 安排与持有合适及有效物业的保险
viii.代业主保存物业的文件，若有要求将会提供给业主
ix. 代业主们签署文件

关于Crockers 

如阁下对自己的开发项目或目前所在的法人团体有任何疑问的话，欢迎向我们的业务开发团队咨询。Crockers是全新西兰唯一拥有针对Body Corp项目开发部门的企业，我们的团队不但可在您项目规划前期提出建议与协助更可为您量身定制适合的法人团体结构。从初期规划到项目交割，一站式的服务定会让您满意。

Crockers 地产集团是一家拥有近46 年本地市场经验的物业管理有限公司。我们80多名专业的物业团队（Body Corporate）在奥克兰以及其他城市为超过1,100栋的楼宇小区以及超过20,000套的物业单元提供优秀的行政管理服务。我们按照每栋楼宇以和小区不同的需求量身定制一套适合该楼宇或小区的物业行政和管理服务模式。您的物业将由公司一名经验丰富的物业经理来专门管理。

Crockers 是新西兰地产协会（REINZ）的荣誉企业，同时也是新西兰房地产委员会（Property Council）和新西兰华人建筑协会（NZCBIA）的成员之一。