宠物押金与养宠许可规则将于2025年12月1日生效
从2025年12月1日起，《住宅租赁法》将进行重大更新，明确宠物在租赁物业中的管理方式。此次改革旨在让租客更容易饲养宠物，同时通过新的宠物押金制度和更明确的养宠许可规则，为房东提供更高的保障。这些变化的目标是在为租客提供灵活性的同时，也确保房东的财务安全。
房东需了解的主要变化
以下为已确认的新规则摘要及其对房东的影响：
| 变化内容 | 对房东的影响 |
| 书面许可 | 除非租约中已明确允许饲养宠物，否则租客必须申请养宠许可。房东需在21天内书面回复。 |
| 合理理由拒绝 | 包括房产不适合饲养宠物、相关章程禁止、宠物具有危险性或攻击性、或租客不同意合理饲养条件等。 |
| 宠物押金 | 房东可收取最高不超过两周房租的宠物押金，与一般押金分开缴纳。宠物押金由Tenancy Services管理。如租金上涨，房东可要求相应补足押金。 |
| 处罚与时限 | 若房东无合理理由拒绝或未在21天内回复，可被罚款最高$1,500。租客若未经许可擅自饲养宠物，则属违法行为，罚款最高$750。 |
| 豁免 | 残障人士的辅助犬不受宠物许可和宠物押金规定限制。 |
房东可拒绝宠物的情形
房东仅可在有合理理由的情况下拒绝租客的养宠许可申请，且必须在21天内书面回复。虽然法律未提供详尽列表，但合理理由包括：
- 房屋类型或面积不适合宠物（例如大型犬不适合公寓）。
- 业主法人团体或地方议会的规则禁止饲养宠物。
- 宠物存在健康或安全风险，例如危险或具攻击性的狗。
- 租客不同意在租约中加入合理的宠物条款，例如清洁地毯或限制宠物活动范围。
- 若房东无合理理由拒绝或未在规定时间内回复，可能面临最高$1,500罚款。
宠物损害的责任划分
新法的关键变化之一是：租客需对所有超出正常磨损范围的宠物损害承担全部责任。这意味着宠物损害不再适用现有判例下的一般损害责任。
普通租客损害 vs 宠物损害
在“Holler & Rouse v Osaki”案及《住宅租赁法》后续修订中，若房东已投保并可通过保险理赔，租客通常无需为意外损害负责。也就是说，对普通损害而言，房东通常需先通过保险索赔。
宠物损害的不同之处
新的宠物押金条款认可宠物可能造成的特殊损害类型。宠物损害不在“租客自身意外损害”免责范围内。
这意味着：
- 房东可直接向租客或宠物押金索赔，而无需先通过保险。
- 除非保险政策有明确要求，否则房东无需先行报险。
- 这一机制提高了责任明确度，也让房东在批准养宠许可时更具信心。
奥克兰房东现在该做什么
新规即将于12月1日生效，房东应立即做好准备：
- 更新租赁协议，在条款中加入符合新法的宠物条款。
- 审查宠物政策，设定合理条件，如宠物体型、种类或清洁要求。
- 规划宠物押金收取、上交及退还流程，确保符合Tenancy Services要求。如租金上涨，宠物押金需按比例补足。
- 检查业主法人团体及地方议会规定，因为这些可能仍限制饲养宠物。
- 提前与现有租客沟通宠物政策及未来适用方式。
通过现在更新文档与流程，房东可在新法实施后更高效地处理养宠许可申请，保持合规与专业。
投资者面临的风险与机遇
对奥克兰的投资房东而言，允许宠物既有风险，也有潜在收益。
风险：
- 增加磨损或物业损害风险。
- 可能引发噪音或邻里投诉。
- 若无合理理由拒绝养宠许可申请，可能面临罚款。
机遇：
- 扩大潜在租客群体——约64%的新西兰家庭拥有宠物。
- 宠物家庭通常租期更长，有助于降低空置率。
- 在宠物友好房源紧缺的市场中形成竞争优势。
一份结构完善的宠物政策可帮助投资者在控制风险的同时抓住市场机会。
结语
宠物押金与养宠许可新规已确认将于2025年12月1日生效。
对于奥克兰的房东和投资者而言，现在正是审查租赁文件、更新操作流程、确保合规的关键时期。
若处理得当，这些变化不仅能帮助吸引负责任的租客、降低空置率，还能通过更清晰、公平的宠物管理制度来保护您的投资。
