在业主法人团体中，屋顶维修责任取决于物业的结构形式、单元产权图的界定方式，以及公共物业与各独立单元之间的所有权划分。基本原则其实很简单：业主法人团体负责维护公共物业，而业主则负责各自的单元。但涉及屋顶时，这一界线有时并不容易区分。
理解公共物业与单元边界
根据《2010年单元产权法案》，每一个开发项目都被划分为单元（由个人持有）和公共物业（由全体单元业主共同持有）。屋顶究竟属于业主法人团体还是某一位业主，取决于单元边界在已登记的单元产权图中是如何界定的。
- 如果边界位于墙体、地板和天花板的中心线位置，那么屋顶的外部部分通常构成公共物业。
- 如果边界位于建筑的外表面，那么整个屋顶可能属于该单元业主。
由于每栋建筑的设计布局各不相同，最稳妥的做法始终是查阅存档于 Land Information New Zealand（LINZ）的单元产权图，或向您的业主法人团体经理咨询相关意见。
多层住宅（公寓）中的屋顶维修责任
在多层公寓楼中，屋顶几乎总是公共物业的一部分，因为它覆盖多个单元。这意味着：
- 屋顶的日常维护、防漏措施及重大维修由业主法人团体负责。
- 所有单元业主通过缴纳业主法人团体费用共同承担相关成本。
常见情况包括：
- 更换共用屋顶上的防水膜或泛水。
- 修复因天气、腐蚀或老化造成的屋顶损坏。
- 维护连接至公共系统的屋顶排水设施和天沟。
即使漏水只影响某一套公寓，其根本原因往往是整栋建筑层面的问题，因此维修责任仍属于业主法人团体。
单层或独立式开发项目中的屋顶维修
在单层住宅群或联排别墅式开发中，每个单元可能拥有各自独立的屋顶。此时由业主法人团体还是业主承担费用，取决于单元的界定方式。
- 如果屋顶完全位于单元边界之内，则由业主负责维护和维修。
- 如果屋顶彼此相连或重叠，或者天沟、泛水属于共用结构的一部分，这些区域可能构成公共物业，维修需由业主法人团体安排。
在实际操作中，这通常意味着：
- 各业主自行维护本单元的屋顶表面。
- 业主法人团体负责管理共用区域，例如车棚屋顶或单元之间的泛水结构，但相关费用通常会向受影响的特定单元业主收回，而不是由全体业主共同分摊。
由于不同项目的布局差异很大，许多业主法人团体会在运营规则中进一步明确各部分由谁负责维护。
《单元产权法案》对维护责任的规定
《2010年单元产权法案》第138条规定，业主法人团体有责任维护、修理和更新公共物业，以及影响一个以上单元的建筑构件。
这意味着，即使屋顶属于某一位业主的单元，只要漏水或结构问题影响到其他单元或公共物业，业主法人团体仍可能有义务介入处理或承担部分维修责任。
例如：
- 某联排别墅业主损坏的天沟导致水渗入邻居的墙体结构。
- 某套公寓上方的屋顶防水层漏水，影响了下方多个单元的天花空间。
在上述两种情况下，由于问题影响范围超出单一单元，业主法人团体均涉及其中并负有责任。
在维修开始前如何确认责任
当出现屋顶问题时，在批准任何维修工作前，应按照以下步骤操作：
- 查阅单元产权图，确认边界位置。
- 查看运营规则，有些业主法人团体会对屋顶或外部维护作出具体规定。
- 通知业主法人团体经理，在责任未明确前不要擅自进行重大维修。
- 检查损坏情况，判断是否涉及公共物业或多个单元。
- 就维修范围和费用分摊达成一致，如属于共同责任，应按比例分配费用。
这一流程有助于避免纠纷，并确保由正确的一方承担维修费用。
处理争议或责任不明确的情况
屋顶纠纷是新西兰业主法人团体中最常见的问题之一。如果业主或委员会无法就责任归属达成一致：
- 可向熟悉单元产权法律的业主法人团体经理或物业律师寻求专业意见。
- 如仍无法达成共识，可将事项提交至租赁仲裁庭进行正式裁决。
- 应将相关决定记录在业主法人团体会议纪要中，并保存所有往来沟通记录，以确保透明度。
清晰的决策和完善的记录有助于在未来保护业主法人团体和个别业主的权益。
预防性维护与预算规划
主动进行屋顶维护，通常比紧急维修要经济得多。业主法人团体应当：
- 定期安排屋顶检查，理想情况下每2至3年一次。
- 在长期维护计划中预留屋顶维修或更换的预算。
- 为保险和合规目的，妥善保存详细的维护记录。
维护良好的屋顶可以保护下方所有单元，并降低业主的长期成本。
总结
业主法人团体中屋顶维修的责任，取决于单元产权图中对所有权边界的界定。在公寓楼中，维修通常由业主法人团体负责；而在联排或单层住宅项目中，责任可能有所不同。如有疑问，应始终查阅单元产权图、运营规则，并向业主法人团体经理寻求专业意见。
